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大陸房產一線城市國五條細則出台 各地規則各有異同

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鉅亨網 2013-03-31

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山東商報報導，30日京、滬、渝三地“國五條”細則出臺。加上深圳、廣州所在的廣東省，至此四個房地產一線城市（北京、上海、廣州、深圳）基本的調控細則已經明晰。嚴限購、控二套、留後手，各地細則各有異同。



北京：京籍單身人士限購第二套



30日傍晚，北京市人民政府辦公廳對外發佈房地產市場調控細則，從限購、信貸和稅收三方面收緊政策，堪稱“史上最嚴”。細則提出，北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對於二套房的首付款比例進一步提高：在稅收方面，能核實房屋原值的，依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征。



上海：三套房停貸，嚴征二手房20%個稅



30日，上海市人民政府辦公廳印發實施意見。意見重申“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，明確對二手房交易嚴格徵收20%個人所得稅。嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查；嚴禁發放第三套及以上購房貸款；根據市場變化，金融管理部門要適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率等。



分析“二套房貸”門檻逐年提高“改善性剛需”受影響



京、滬兩地30日出臺的“國五條”細則提出要“進一步提高”或“適時調整”第二套住房貸款的首付比例，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。隨著二套房貸門檻的逐次提高，這些“改善性剛需”正受到越來越明顯的影響。



此次北京提出，“要根據房價控制目標進一步提高第二套住房貸款首付款比例”。上海的“適時調整”，更是懸了一把利劍。有業內人士認為，一些城市的二套房“首付提高至七成”有可能成為現實。“改善性剛需”也可能被投資投機性購房“殃及”，遭遇打壓。



經濟學家馬光遠表示，信貸對市場的影響效果比較大，差別化信貸政策甚至要比限購厲害，通過調節金融杠杆，提高進入門檻，信貸政策收緊將會讓二套房市場受到很大影響。



住建部副部長：



各地細則3月底前出臺“20%”已經引得樓市大動，全國政協委員、住建部副部長齊驥在今年全國兩會期間明確表示，“國五條”可操作性的細則將在3月底前陸續出臺。



由於臨近3月底，各地“國五條”實施細則或將在本週末密集出臺，雖然為搭上政策“末班車”，各地的二手房交易依然火爆。但專家認為，地方版“國五條”出臺實施後，地產市場將迎來“冷靜期”。



知名財經評論人士葉檀認為，“國五條”推向市場後，各地二手房交易進入高峰期，這是規避稅收成本導致的剛性需求大爆發，也是從去年下半年開始的房價上升的延續。一旦20%的徵稅真正落地，各地二手房交易將進入一段真空期。本版稿件據新華社



解讀京滬粵三地細則詳解



【房價控制目標】



北京：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。



上海：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。



廣東：廣州、深圳市要根據近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定房價控制目標。



點評：與往年相比，今年的房價控制目標剔除了保障房，實現難度更大。雖然同屬房價上漲較快城市，但上海漲幅在四個一線城市中最小，“達標”難度相對不大。北京明確要求相關房價要“降低”，值得關注。



【限購】



北京：京籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。



上海：進一步嚴格執行國家和上海的住房限購措施和相關操作口徑。



廣東：廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文要求不符的，應立即作出調整。



點評：北京對單身人士的購房限制趨嚴。上海此前已經實行對單身人士的限購政策。根據17號檔要求，“限購區域應覆蓋城市全部行政區域”，那麼珠海原來是在主城區限購，現在擴大到全市全部行政區域。



【二套房貸】



北京：進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。



上海：根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。



廣東：細則沒有提到二套房貸政策。



點評：北京明確要提高二套房貸首付比例，業內人士預測中的“七成首付”有可能成為現實。上海則留了“後手”，一旦房價繼續上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時可能落下。



【20%個稅】



北京：依法按照核定徵收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。



上海：依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。



廣東：嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的徵收規定。



點評：三地口徑一致，只是北京特地復述了“滿五年唯一住房免征”的內容。這讓不少買房賣房者吃下定心丸。國稅總局2006年下發檔明確，“對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。差別化的稅收政策，體現了對合理購房需求的保護。



觀察離婚為避稅，結婚為買房



為何調控總是跟“夫妻那些事兒”過不去？



不如結婚吧，即使感情還沒到那份上，因為“單身人士禁購第二套房”；不如離婚吧，即使夫妻倆感情好得很，因為“滿五年唯一住房免征20%個稅”。房地產調控，怎麼老跟“夫妻那些事兒”過不去？



一輪輪調控引發的種種“溢出效應”，說明了住房這種商品和房地產這個行業的特殊性。住房承載了太多居住用品以外的內涵，不是所有的二套房都是投資投機性購房。調控之下市場出現的種種“怪像”，都有著深層次的經濟、社會、心理等原因。因此，一方面，調控必須要考慮到樓市運行的複雜性、特殊性，給予更多的關懷和考量。