旅遊業運財 房地產發威
如市場預期，吉隆坡、檳城及依斯干達，仍然問鼎國內三大投資熱點。
這期，且讓我們看看這3大熱點上半年的發展概況，以及下半年值得期待的發展項目。
旅遊零售支撐租屋市場
在今年上半年，房地產發展活動依然活躍，只是價格增幅卻有收窄趨勢。
房產投資熱潮持續，在進入下半年且接近末季之際，旅遊業與零售業將是增值關鍵。
英國萊坊國際（Knight Frank）的2013年上半年房產調查報告指出，尤其對吉隆坡而言，市區房價漲幅減速，但零售商場卻成了市場的另一股動力，支撐租屋市場成長。
隨著外國業者及國際品牌拓展業務版圖至東南亞新興市場，我國也備受關注的市場之一，國內三大熱門地點的零售領域預期將為市場帶來多重驚喜。
英國萊坊國際在報告指出，首都吉隆坡房產價格揚升速度回緩，不過，零售業卻激烈競爭。
“近年來生意較滑落的商場紛紛整裝重新出發，零售業的蓬勃活力勢讓吉隆坡繼續成為全國焦點。”
旅客會議展覽續增
我國旅遊局數據顯示，今年1月至6月，共有1250萬名遊客前來大馬旅遊，較去年同期增加8%。
自2010年至今年8月份，我國已成功邀得299個國際商務會議的主辦單位前來我國，並吸引18萬6258名來自世界各地的代表前來大馬，這些會議為國家帶來至少20億令吉的收入。馬來西亞會展局（MyCEB）接下來將再接再厲，邀請709項國際活動主辦單位前來我國，這些正在洽談中的活動，預計可吸引超過31萬人前來我國，並可為大馬進賬24億令吉。
在旅遊觀光及會議活動舉辦的帶動下，我國酒店領域勢必將繼續成長。
知名酒店搶進3熱點
萊坊國際指出，順應這股趨勢，許多國際知名的酒店品牌已對大馬感興趣，多家知名酒店已經進駐3大熱點地區。
這些酒店業者包括Starwood豪華酒店與度假村於吉隆坡中環的Aloft酒店、英國哈羅斯（Harrods）於吉隆坡的首家七星級酒店、鵬尼迪（Plenitu，5075，主板產業股）與Starwood重新打造的Four Points By Sheraton酒店等。
在檳城方面，萊坊說，喬治市精品遺產酒店今年的住客率不斷攀升，這些被重新整修並重用的遺產建築，吸引不少外國遊客到訪，入住率已達70%。
至於近期成為熱門輿論話題的依斯干達，酒店休閒領域發展更為活躍，多個主題樂園進駐消息傳出，更進一步推高依斯干達地區的地價，國際名牌酒店亦抓緊時機進駐當地。
新元走強吸引獅城客
在今年上半年，就有兩家國際大品牌酒店投入營運，包括萬豪國際集團旗下的萬麗酒店（Renaissance Johor Bahru Hotel）及香格里拉酒店與度假村在公主港開設的第3間商貿酒店（Traders Hotel）。
隨著新元匯率不斷走強，尤其兌令吉匯價更超過1倍，在這波趨勢下，獅城遊客更喜歡驅車前來我國消費。
新加坡旅客的消費支出也不斷提升，成了支撐柔南地區經濟成長的推動力。
“購物天堂”錦上添花零售業增長7.3%
我國的零售領域銷售在去年錄得5.5%增長，今年次季零售領域銷售增長7.3%，隨著年底佳節氛圍漸濃，加上學校假期來臨，將進一步帶動國內消費支出。
多個外國服飾及餐飲品牌將陸續進駐我國開設分店，料將為我國的“購物天堂”美譽錦上添花。
3家旅遊休閒及豪華品牌———Lonely Planet、Billabong及Longchamp計劃在吉隆坡國際機場設立概念店。
新購物商場在投入營運後，預計人潮將會被分散，對現有的購物商場也將造成壓力，已營運多年的熱門商場必須要進行資產加強計劃（AEI），重新規劃出租空間，以及進行翻新，為商場注入新活力，才能留住客源。
隆翻新工程增加
吉隆坡的金河廣場已有36年曆史，去年底亦斥資4000萬令吉進行翻新，除了在商場內進行設施整修，更進一步加強戶外的步道銜接路段，讓消費者可以更容易步行至商場內。
其他翻新後重新出擊的購物商場包括Avenue K，及Jaya購物中心。
作為亞太區最佳購物城市之一的吉隆坡，熱門購物商場如吉隆坡城中城購物中心、柏威年購物商場、以及雙威金字塔，平均租金均維持穩定增長，認租率更達100%。
其中，谷中城的Gardens購物商場在11月的租約更新時，租金增幅料可達15%，該購物商場目前的租金為每平方尺8令吉至9令吉，較谷中城購物商場的的10令吉至11令吉來得低。
柔南租金受壓
至於柔南區，截至今年首季，新山地區的淨出租零售面積（包括購物商場、娛樂中心以及霸級市場）達1208萬平方尺，平均認租率達73.7%。
報告指出，在黃金地段，認租率更超過80%，相關地區的租金每平方尺介於15令吉至40令吉之間。
“縱觀柔南區零售商場市場發展，現有的A級購物商場仍享有良好的認租率及租金回酬，隨著未來2至3年內，多項新商場陸續落成並投入營運，將會提升該地區的商場租金競爭。”
永旺（AEON，6599，主板貿服股）斥資2億400萬令吉，於古來優美城（Bandar Indah pura）建設的購物商場預計將在年底竣工。
士都蘭拉勿路一帶的Vantage Bay的四合一綜合發展計劃，結合醫療中心以及住宅單位房產，預計將成為另一焦點。
將在2018年完工的避蘭東Southkey Megamall，佔地14.57公頃，採納谷中城購物商場概念的大型零售廣場將結合辦公單位及住宅房產，將進一步將依斯干達打造成為區域購物天堂。
檳再添60萬平方尺
在檳城方面，擁有“東方之珠”美譽的檳城，大部分位於旅遊景點購物商場的認租率均在96%以上，一些位於市區以外地區的商場認租率則介於65%至90%。
報告表示，零售商場每平方尺租金則介於13令吉至38令吉。
隨著Gurney Paragon購物廣場的第2期工程竣工，檳城零售商場面積再添59萬9000平方尺，此前，檳城的零售商場面積為609萬平方尺。
隆檳柔A級辦公樓搶手
旅遊業的蓬勃發展帶動了零售與服務業成長，也提高吉隆坡、檳城和柔佛3個熱點地區的辦公單位需求。
不過，吉隆坡依然面對供過於求的情況，在租金回酬方面，依然充滿競爭與挑戰。
反觀檳城因供不應求，租用率近100%之餘，租金表現也穩增。
隆供過於求競爭激烈
萊坊國際報告指出，在今年上半年，吉隆坡市區的辦公單位供應面積達4830萬平方尺。
進入年底時，將有210萬平方尺的辦公單位釋出市場，包括LGB大廈、人民銀行（BANKRAKYAT）的總部大廈，及1Sentrum大廈。
“原訂在今年完工的合盛第二大樓及Crest Sultan Ismail，竣工期限則延後至2014年。”
預先簽租約防變空城
吉隆坡市區的辦公單位認租率平均為81.6%，在競爭激烈的辦公單位出租市場中，許多發展商都採取預先簽下租約的措施，避免建竣後的辦公大樓淪為空城。
在吉隆坡市區的外圍地區，上半年認租率較2012年下半年，滑落4.8%至82.2%，主要因為新落成的Nu Tower1及Nu Tower2，為市場新添190萬平方尺的辦公單位供應面積。
在租金回酬方面，吉隆坡市區及外圍地區，每平方尺租金分別為5.97令吉及5.40令吉；至於A級以上的辦公大樓租金，則介於6.50令吉至12令吉。
“吉隆坡的辦公單位可出租面積仍出現供過於求的情況，不過，A級以上的辦公大樓需求預期穩定增長，樓齡較久且設施有待更新的辦公大樓則會面對激烈價格競爭。”
柔購新單位需等兩年
隨著許多跨國企業紛紛前來依斯干達開設辦事處，對於A級辦公單位需求也不斷增加，但綜觀依斯干達市場，仍處於供不應求的形勢，預計要在兩年後，市場上才會有新一批辦公單位供應。
在今年首季，依斯干達中央商區一帶的的辦公單位每平方尺租金介於2.50令吉至3.30令吉，非中央商區的辦公單位租金則介於1.60令吉至2.50令吉，在市區邊郊的其他地區每平方尺租金則低於1.50令吉。
報告指出，預期未來對辦公單位的需求將激增，許多計劃已陸續開跑，包括Vantage Bay、Tropicana金海灣，以及Medini的其他辦公大樓建設計劃。
報告指出，在今年末季，金海灣、努沙再也Medini、公主港地區、地不老區（涵蓋百合花園、百萬鎮及哥打布特麗）及茂奧斯汀花園至烏魯地南地區，都將是房產活動的活躍熱點。
檳地小人稠認租率高
檳城辦公單位的供應維持在554萬平方尺，由於地小人稠，市區辦公大樓認租率一般超過90%。
其中包括兩棟位於黃金地段的辦公大樓認租率更從2012年下半年的96%，揚升至97.5%。
“租金增幅持平，每平方尺租金介於2.50令吉至2.80令吉。”
值得期待的是，兩棟附有科技設施的新辦公大樓，包括Suntech及IJM Land大廈，儘管地點位於市區外圍，但仍保持95%的認租率，每平方尺租金介於2.50令吉至3.40令吉。
大型計劃加持催化房市
大型公共設施工程如捷運計劃，成為城市邊郊地區房產發展催化劑。
萊坊形容，市中心周遭地區受溢出效應（spillover effect）帶動，發展逐漸旺盛，房價也隨之提高。
公共交通運輸系統的發展，進一步加強市區與外圍城市的聯繫，讓一些位於外圍地區但擁有先進設施的辦公大樓租金更具競爭力。
自捷運計劃宣布後，不難發現大部分的發展項目以及房產投資講座，話題總是圍繞在捷運計劃如何帶動當地的房產需求。
由此可見，市場對於捷運計劃所帶來的乘數效應，擁有很高的期待。
隆捷運熱點認購率高
一些沿著捷運路線建設的房屋項目如敦依斯邁花園的Ascencia服務式公寓、哥打白沙羅的Bayberry服務式公寓及梳邦的Nova Saujana計劃，即使地點偏離吉隆坡市區，但依然取得不俗的認購率。
在檳城方面，“兩岸三通一檳城”計劃成為焦點，這項由馬中兩國企業公司聯營進行的公共交通設施計劃，建設項目包括3條主要高速公路及一條海底隧道。
這項大型公共建設預計將可為檳城在未來8年創造總值60億令吉的工作機會。
檳二橋成經濟催化劑
在大型土木計劃的加持下，許多大型發展商也摩拳擦掌，準備推出規模達97億令吉的房地產項目。
報告指出，IJM置地（IJMLand，5215，主板產業股）於檳城大橋附近的50億令吉商業發展項目，便是其中之一。
此外，實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）於峇六拜（Bayan Lepas）的地下國際會展中心（sPICE）及酒店計劃，將在2015年竣工，該項目料將成為鄰近地區住宅房產發展的催化劑。
在檳島，新公寓計劃的銷售強勁，Macalister路的Scott Residence，每平方尺售價介於565令吉至700令吉的公寓，認購率超過90%。
即將完工的檳城第二大橋，有助提升市場對投資峇都加灣（BatuKawan）、威南華都（Valdor）及Bukit Minyak一帶的房產購興。
柔依區放眼210億投資
至於依斯干達，5個旗艦計劃區的大型計劃如火如荼進行，截至今年3月份，依斯干達的累計投資已達1億1137萬令吉，其中64%為本地投資者，該區預期今年可吸引210億令吉的投資。
近年來，市場人士也觀察到新加坡投資者開始將焦點放在該區，不少大型房屋發展公司如馬星集團（MAHSING，8583，主板產業股）、實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）以及鵬尼迪（PLENITU，5075，主板產業股），也增加公司於該地區的地庫，小型發展商也以聯營或購地方式進入依斯干達。
在公主港方面，UEM土地公司亦積極招商，讓更多策略夥伴加入依斯干達的發展，在今年1月份，該區兩塊土地（面積分別為29英畝及14.7英畝），分別以2億1100萬令吉（或每平方尺167令吉）及1億9000萬令吉（或每平方尺297令吉）售出。
近期，新加坡Skyfront控股與依斯干達海濱控股（Iskandar Waterfront Holdings，簡稱IWH）夥拍，斥資7億令吉在新山金海灣，發展超級高檔公寓（SuperPremium Condo）計劃。
發展計劃用地位於柔佛海峽的一塊永久地契地段，面積達3.48英畝，將建造3棟大樓共840間豪華公寓。
這是繼碧桂園總值180億令吉豪華公寓計劃後，金海灣第二項大型公寓項目。
憤怒鳥飛入新山吸金
毗鄰新加坡的新山，目前已擁有樂高樂園及吉蒂貓鎮主題樂園。
即將建成的“憤怒的小鳥”（Angry Bird）主題樂園，會是當地第三個大型主題樂園，屆時各個主題樂園將成為我國的吸金焦點。
風靡全球的“憤怒小鳥”遊戲，將在明年中進駐新山城中城廣場，面積料達2萬6000平方英尺，新山將是Rovio公司於東南亞成立“憤怒小鳥”的首站。
此外，全球最大的主題樂園業者美國六旗集團（Six Flags），也計劃在依區建立主題公園，投資總額高達12億至15億令吉之間，該主題公園預計會是大馬樂高樂園的二倍。
在談到依斯干達發展時，不得不提松木影城，這個影城將成為亞太區域最大規模及最完善的獨立影城。
隨著水上主題樂園以及酒店在年底完工，樂高樂園將轉型成為“樂高度假村”，新主題樂園的開放適逢學校假期，勢必成為“家庭”遊客群必訪景點之一。
萊坊國際報告
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